Regimi amministrativi nel sistema edilizio:

• ATTIVITÀ DI EDILIZIA LIBERA (art. 6 DPR 380/2001);

• CILA _ COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI ASSEVERATA (art. 6 bis DPR 380/2001);

• CILA-SUPERBONUS_COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI ASSEVERATA SUPERBONUS (art.119 D.L 34/2020);

• PdC _ PERMESSO DI COSTRUIRE (art. 10 DPR 380/2001);

• SCIA _ SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITÀ (art. 22 DPR 380/2001);

• SCIA ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE (art. 23 DPR 380/2001);

• SEGNALAZIONE CERTIFICATA AGIBILITÀ (art. 24 DPR 380/2001);

   

⇒ ATTIVITÀ DI EDILIZIA LIBERA (art. 6 DPR 380/2001):

a) gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera a);

a-bis) gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;

b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;

b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio o di logge rientranti all'interno dell'edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;

c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;

d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;

e-bis) le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;

e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

e-quater) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, come definiti alla voce 32 dell’allegato A al regolamento edilizio-tipo, adottato con intesa sancita in sede di Conferenza unificata 20 ottobre 2016, n. 125/CU, ai sensi dell’articolo 4, comma 1-sexies, del presente testo unico, o degli impianti di cui all’articolo 87 del codice delle comunicazioni elettroniche, di cui al decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259, posti su strutture e manufatti fuori terra diversi dagli edifici o collocati a terra in adiacenza, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;

e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
e-sexies) le vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo fino a un volume massimo di 50 metri cubi di acqua per ogni ettaro di terreno coltivatoci.

Per gli interventi di MANUTENZIONE ORDINARIA, come definiti agli articoli: art. 6 comma 1 lettera a) e art. 3 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i. - art. 27 comma 1 lettera a) della L.R. 12/2005 e s.m.i., NON C'È OBBLIGO DI COMUNICAZIONE AL COMUNE.

Possono essere segnalati al Comune mediante comunicazione semplice da parte della Proprietà, allegando estratto del PGT vigente con individuazione dell'immobile oggetto di intervento, con indicazione dei dati relativi all'immobile e la specifica dell'intervento da realizzare con la relativa classificazione ai sensi della normativa vigente. (Dal sito è scaricabile fac-simile della comunicazione).

Per ulteriori indicazioni in merito rivolgersi all'ufficio.

⇒ CILA _ COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI ASSEVERATA (art. 6 bis DPR 380/2001):

Gli interventi non riconducibili all'elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22 del DPR 380/2001 e smi.

Sono pertanto quegli interventi residuali che si possono così identificare:

• manutenzione straordinaria leggera, ovvero interventi edilizi che non alterino la volumetria, che non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso, che non modifichino la sagoma ed i prospetti e che non riguardino le parti strutturali dell’edificio

• restauro e risanamento conservativo leggero che non interessano parti strutturali dell’edificio

La mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

⇒ CILA-SUPERBONUS_COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI ASSEVERATA SUPERBONUS (art.119 D.L 34/2020):

Utilizzabile esclusivamente per gli interventi ammessi a detrazione fiscale del 110% di cui all'art. 119 del D.L 34/2020 come da ultimo modificato dalla L. 108 del 29/07/2021.

Le principali novità in tema di semplificazione che vengono introdotte sono:

• non è richiesta la preventiva attestazione dello stato legittimo dell'immobile. Basta indicare gli estremi del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione (es. condono, sanatoria, ...) oppure che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;

• sono realizzabili con CILA-S anche gli interventi su parti strutturali o ai prospetti (restano esclusi quelli comportanti demolizione/ricostruzione dell' edificio);

• ove si prevedono opere classificate come “attività di edilizia libera” (art 6 DPR 380/2001) è richiesta la sola descrizione dell'intervento, senza obbligo di presentazione di alcun elaborato progettuale;

• le varianti in corso d'opera sono comunicate al termine dei lavori;

• non è richiesta, al termine dei lavori, la presentazione della “agibilita” (art 24 DPR 380/2001);

• il “cappotto termico” o il “cordolo sismico” sono realizzabili in deroga alle distanze minime di cui all'art. 873 del Codice Civile.

La decadenza dal beneficio fiscale opera esclusivamente nei seguenti casi:

• mancata presentazione della CILA (ora CILA-S);

• interventi realizzati in difformità dalla CILA (ora CILA-S);

• mancata indicazione degli estremi relativamente al titolo abilitativo dell'edificio;

• attestazioni/asseverazioni non corrispondenti al vero.

NOTE:

1) Elaborati progettuali: oltre a quanto già ricordato in riferimento agli interventi di “edilizia libera” (per i quali può essere sufficiente una sintetica descrizione dell'intervento inserita direttamente nella modulistica); nel quadro riepilogativo della nuova modulistica viene riportato espressamente: “L'elaborato progettuale consiste nella mera descrizione, in forma sintetica, dell'intervento da realizzare. Se necessario per una più chiara e compiuta descrizione, il progettista potrà allegare elaborati grafici illustrativi.”

Note Ufficio: si ritiene che per determinati interventi quali ad es. “cappotto termico” o “modifica dei prospetti” sia opportuno allegare quegli “elaborati grafici illustrativi” indispensabili per rendere comprensibili gli interventi in progetto.

2) Stato legittimo: oltre a quanto già citato in tema di non necessità di attestazione circa lo “stato legittimo” dell'immobile, l'art. 119 del D.L. 34/2020 al comma 13-quater espressamente recita “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.”

Note Ufficio: si ritiene opportuno consigliare i soggetti interessati, anche se con pratica separata e indipendente da quella necessaria per accedere al Superbonus 110% (CILA-S), procedere comunque alla regolarizzazione di eventuali abusi o difformità relativi al proprio immobile. Ciò è utile sia per avere una situazione regolare e aggiornata del proprio fabbricato (condizione necessaria in caso di atti di compra/vendita), ma anche per non incorrere nelle conseguenze di possibili successive verifiche ad opera dello scrivente Ente (vedi art. 27 DPR 380/2001).

La presente ha valore di sintesi delle principali novità sul tema. Per una corretta ed esaustiva trattazione dell'argomento si rimanda al testo completo ed aggiornato dell'art. 119 del D.L 34/2020 oltre che alle ulteriori disposizioni ad esso collegate.

⇒ PdC_PERMESSO DI COSTRUIRE (art. 10 DPR 380/2001):

a) gli interventi di nuova costruzione;

b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, , e, inoltre, gli interventi
di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

⇒ SCIA _ SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITÀ (art. 22 DPR 380/2001):

a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio:

[ articolo 3, comma 1, lettera b) che recita : ""interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42];

b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio:

[ articolo 3, comma 1, lettera c) che recita : "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio];

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati all'articolo 10, comma 1, lettera c):

[ articolo 3, comma 1, lettera d) che recita: "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo decreto legislativo, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria];

Sono, altresì, realizzabili:

• le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell'agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.

• le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

È comunque salva la facoltà dell'interessato di chiedere il rilascio di permesso di costruire per la realizzazione degli interventi sopra indicati

⇒ SCIA ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE (art. 23 DPR 380/2001):

a) gli interventi di ristrutturazione di cui all' articolo 10, comma 1, lettera c)

[ articolo 10, comma 1, lettera c) che recita : “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, , e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria..];

b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;

c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Gli interventi di cui alle lettere precedenti :

• prendono efficacia dopo trenta giorni dal deposito della Segnalazione e sono sottoposti al termine massimo di efficacia pari a tre anni. L’interessato è tenuto a comunicare la data di ultimazione dei lavori;

• sono soggetti al contributo di costruzione ai sensi dell'articolo 16 del DPR 380/2001.

⇒ COMUNICAZIONE per cambi d'uso senza opere, ai sensi dell'art. 52 comma 2 della L.R. 11/03/2005 N. 12 e s.m.i., esclusi i casi in cui è obbligatorio il P. di C., nel rispetto delle normative vigenti in materia urbanistico-edilizia.

⇒ INSTALLAZIONE ED ESERCIZIO DI IMPIANTI DI PRODUZIONE DI ENERGIA ELETTRICA ALIMENTATI DA FONTI ENERGETICHE RINNOVABILI (FER)

A decorrere dal 10.12.2012, Regione Lombardia ha predisposto che la presentazione e la gestione amministrativa e tecnica della Comunicazione di inizio lavori per attività in Edilizia Libera (CEL) della Procedura Abilitativa Semplificata (PAS) per la costruzione, installazione ed esercizio di impianti di produzione di energia elettrica alimentati da fonti energetiche rinnovabili (FER), debba avvenire esclusivamente in modalità telematica.

Gli applicativi realizzati da Regione Lombardia per la gestione in modalità telematica di tali istanze sono disponibili sulla piattaforma MUTA - Modello Unico Trasmissione Atti.

⇒ SEGNALAZIONE CERTIFICATA AGIBILITÀ (art. 24 DPR 380/2001)

Sono soggetti a segnalazione certificata di agibilità i seguenti interventi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato.

Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:

• singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;

• singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

Si precisa che le porzioni di immobili che vengono escluse dalla segnalazione certificata di agibilità dovranno obbligatoriamente essere compartimentate e non accessibili nel rispetto delle norme vigenti in materia di sicurezza.